Strategi Mencari Rekanan Kontraktor Berijin untuk Proyek Tanpa Kendala
Ketika Anda berencana untuk memulai proyek konstruksi, salah satu langkah kunci untuk memastikan kelancaran dan kesuksesan proyek adalah bekerja sama dengan kontraktor yang berijin dan dapat mengurus semua perijinan yang diperlukan. Dalam artikel ini, kami akan membahas strategi yang dapat membantu Anda mencari rekanan kontraktor yang berijin sehingga proyek Anda dapat berjalan tanpa kendala dan memenuhi harapan developer.
1. Verifikasi Izin dan Lisensi
Langkah pertama yang harus Anda lakukan adalah memverifikasi izin dan lisensi kontraktor yang Anda pertimbangkan. Pastikan mereka memiliki semua lisensi yang diperlukan sesuai dengan hukum dan peraturan setempat. Ini mencakup izin konstruksi, izin lingkungan, dan izin lain yang relevan. Kontraktor yang berijin akan dapat menunjukkan dokumentasi yang valid.
2. Lakukan Riset dan Referensi
Lakukan riset mendalam tentang kontraktor yang Anda pertimbangkan. Mintalah referensi dari proyek-proyek sebelumnya yang mereka kerjakan dan hubungi pemilik proyek tersebut untuk mendapatkan umpan balik tentang pengalaman mereka dengan kontraktor tersebut. Ini dapat memberikan wawasan berharga tentang kualitas pekerjaan dan kinerja kontraktor.
3. Periksa Reputasi dan Sejarah Kontraktor
Periksa reputasi dan sejarah kontraktor. Anda dapat melakukan ini dengan mencari ulasan online, memeriksa situs web mereka, atau berbicara dengan rekanan atau profesional lain dalam industri konstruksi. Reputasi yang baik adalah indikasi kuat bahwa kontraktor tersebut dapat diandalkan.
4. Kualifikasi dan Pengalaman
Pastikan kontraktor memiliki kualifikasi dan pengalaman yang relevan untuk proyek Anda. Pertimbangkan proyek-proyek serupa yang mereka kerjakan di masa lalu dan apakah mereka memiliki keahlian khusus yang diperlukan untuk proyek Anda, seperti proyek bangunan tinggi atau proyek infrastruktur.
5. Komunikasi yang Efektif
Komunikasi yang efektif adalah kunci untuk menghindari kesalahpahaman dan masalah di kemudian hari. Pastikan kontraktor dapat berkomunikasi dengan baik dengan Anda, pihak developer, dan pihak lain yang terlibat dalam proyek. Transparansi dalam komunikasi adalah kunci.
6. Kontrak yang Jelas
Setelah Anda memilih kontraktor yang berijin, pastikan untuk memiliki kontrak yang jelas dan terperinci. Kontrak harus mencakup semua detail proyek, jadwal kerja, anggaran, tanggung jawab masing-masing pihak, serta persyaratan perijinan yang harus dipenuhi oleh kontraktor.
7. Audit dan Pengawasan Reguler
Selama pelaksanaan proyek, lakukan audit dan pengawasan reguler untuk memastikan kontraktor mematuhi semua perijinan dan mengikuti jadwal kerja dengan baik. Jika ada perubahan perijinan yang diperlukan selama proyek, pastikan kontraktor mengurusnya tepat waktu.
8. Penyelesaian Masalah yang Efisien
Tetap terbuka untuk menyelesaikan masalah dengan kontraktor secara efisien dan kolaboratif. Ketika ada hambatan atau masalah perijinan yang muncul, kerjasama dalam mencari solusi adalah kunci untuk menghindari penundaan proyek.
Dengan mengikuti strategi ini dan berinvestasi waktu dalam pemilihan kontraktor yang berijin dan dapat diandalkan, Anda dapat memastikan bahwa proyek konstruksi Anda akan berjalan tanpa kendala, sesuai dengan peraturan, dan memenuhi harapan developer. Dengan kerjasama yang baik, Anda dapat mencapai kesuksesan dalam dunia konstruksi.
Mencari Rekanan
Kontraktor
Jurus Take & Give, bukan
Jurus baru dalam menyeleksi belasan bahkan puluhan rekanan kontraktor yang
berniat meminta borongan pekerjaan di proyek Pembangunan Perumahan Anda, kebetulan ada 80 unit Rumah dan 6
Ruko di Tabanan Bali, Luas lahan 11.652 m2
Kenapa disebut jurus Take &
Give? Karena itu adalah jurus yang paling mulia, kita akan memberi lebih banyak
dan mengambil keuntungan yang tidak merugikan kontraktor pemborong.
Sekali janjian biasanya langsung
dilakukan dengan 3 sampai 4 kontraktor sekaligus. Dan jalan terbaik adalah
negosiasi 15 - 60 menit per kontraktor
Sobat property, aktivitas mencari
rekanan kontraktor adalah hal prinsip dalam sebuah proyek, karena saya
melakukannya dengan teori sambil menyelam minum air. Dapat rekanan kontraktor
dan sekaligus bonusnya mendapat pembeli.
Maksudnya? Kontraktor yang kita
gandeng membangun proyek kita harus sekaligus menjadi pembeli atas produk
properti yang sedang kita pasarkan dan kembangkan. Kalau gak mau beli? Ya
jangan mimpi jadi rekanan kontraktor di proyek kami. Jadi hukumnya adalah 'Take
and Give', mengambil dan memberi. Kadang orang menyebutnya dengan konsep
BARTER. Pengembang jual produk properti, dibarter dengan kontraktor menjual
jasa konstruksi. Makanya saya bela-belain menyeleksi banyak kontraktor adalah
untuk mencari yang bersedia konsep barter.
Kalau sekedar nego soal harga
satuan borongan dan skim pembayaran, mungkin cukup ketemu dengan 3 - 4
kontraktor sudah langsung ada yang bisa deal. Tapi untuk mencari yang mau
barter anda mesti sabar, dan mungkin rasionya bisa 15:1 atau bahkan 20:1. Jadi
perbanyaklah database rekanan kontraktor.
Bagaimana teknisnya? Saya memakai
asumsi bahwa profit margin kontraktor umumnya di kisaran 15 s/d 20%. Jadi kalau
saya 'memaksa' mereka melakukan pembelian guest house yang saya pasarkan,
jangan sampai mengganggu modal kerja kontraktor yang mereka miliki. Modal yang
mereka putar dalam bisnis kontraktor harus tetap utuh. Dimana yang
dikonversikan menjadi pembelian guest house hanyalah potensi labanya saja.
Jika nilai borongannya besar dan
20% nilai borongan yang dibarter sudah setara dengan guest house yang saya
pasarkan, maka kondisi yang berlaku adalah pembelian tunai bertahap. Dibayar
sesuai pencairan termin, dan dilakukan bertahap sampai lunas. Tapi jika 20% dari
nilai borongan hanya sebagian dari harga guest house, maka kondisi yang berlaku
hanyalah pembayaran uang muka saja dan sisanya KPR.
Contoh (a) ;
Nilai Borongan = Rp 5,5 milyar
Barter 20% = Rp 1,1 Milyar
Jika harga 1 unit guest house adalah Rp 1,1 Milyar, maka
100% harga guest house bisa dibayar dari nilai barter.
Contoh (b) ;
Nilai Borongan = Rp 2,5 milyar
Barter 20% = Rp 500 juta
Jika harga 1 unit guest house adalah Rp 1, 5 Milyar maka
nilai Rp 300 juta hanya setara dengan Uang Mukanya saja. Sisanya Rp 1 Milyar
harus dilunasi oleh kontraktor dengan cara KPR.
Skenario pemotongan termin pembayaran kontraktor adalah
seperti contoh berikut;
Nilai Borongan = Rp 5,5 milyar
Termin I (progres 25%)
Jumlah bayar 20%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (20% x Rp 5,5 milyar)
= Rp 880 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (20% x Rp 5,5 milyar)
= Rp 220juta
Termin II (progres 50%)
Jumlah bayar 25%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (25% x Rp 5,5 milyar)
= Rp 1.1 Milyar
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (25% x Rp 5,5 milyar)
= Rp 275 juta
Termin III (progres 75%)
Jumlah bayar 25%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (25% x Rp 5,5 milyar)
= Rp 1,1 Milyar
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (25% x Rp 5,5 milyar)
= Rp 275 juta
Termin IV (progres 100%)
Jumlah bayar 25%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (25% x Rp 5,5 milyar)
= Rp 1,1 Milyar
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (25% x Rp 5,5 milyar)
= Rp 275 juta
Termin V (pemeliharaan I)
Jumlah bayar 2,5%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (2,5% x Rp 5,5 milyar)
= Rp 110 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (2,5% x Rp 5,5 milyar)
= Rp 27,5 juta
Termin VI (pemeliharaan II)
Jumlah bayar 2,5%
Dibayarkan ke kontraktor
= 80% x (2,5% x Rp 5,5 milyar)
= Rp 110 juta
Dibayarkan sbg Uang Muka
= 20% x (2,5% x Rp 5,5 milyar)
= Rp 27,5 juta
TOTAL BAYAR KONTRAKTOR
= Rp 4,4 Milyar
TOTAL BAYAR GUEST HOUSE
= Rp 1,1 Milayar
Kita bisa melihat, bahwa jika sebagian termin pembayaran
kontraktor dipotong untuk pembelian guest house, maka kita mendapat sedikit
keringanan dalam cashflow, dan ada transaksi penjualan yang pantas disyukuri.
Beberapa tips supaya kontraktor bersedia melakukan barter ;
1. Harga satuan borongan untuk pekerjaan fisik diberi
sedikit kenaikan diatas RAP (rencana anggaran pelaksanaan), misalnya 5%. Jika
harga borongan normal Rp 3.200.000/m2, berikan harga khusus sebesar Rp 3.300.000/m2.
2. Harga jual beli diberi potongan harga sedikit, yang
penting ada perbedaan dengan transaksi konsumen biasa. Misal harga konsumen
umum Rp 960 juta, maka berikan harga barter Rp 940 juta.
3. Status legalnya jangan sampai ke tahapan AJB
PPAT. Tapi cukup PPJB saja, karena kemungkinan besar kepemilikannya
akan dialihkan ke pihak lainnya. Jika pembayaran sudah lunas, berikan PPJB Lunas dan Kuasa Menjual.
Skenario ini dipilih demi menghindari bayar pajak.
4. Jika stok jualan kita sudah habis, instruksikan sales
kita untuk membantu memasarkan unit milik kontraktor. Ini membuat mereka tidak
kuatir karena asetnya akan segera liquid.
