INFO PROPERTY
Strategi Menghitung Kebutuhan Modal untuk Kesuksesan Proyek Anda
Menghitung kebutuhan modal adalah langkah penting dalam perencanaan proyek. Dengan memastikan bahwa Anda memiliki sumber daya keuangan yang cukup, Anda dapat menjalankan proyek dengan lancar dan meningkatkan peluang kesuksesan. Berikut adalah beberapa langkah penting dalam menghitung kebutuhan modal untuk proyek Anda:
1. Identifikasi Tujuan Proyek
Langkah pertama adalah mengidentifikasi secara jelas tujuan proyek Anda. Apa yang ingin Anda capai dengan proyek ini? Apakah itu pengembangan produk baru, ekspansi bisnis, atau perbaikan proses internal? Menentukan tujuan dengan jelas akan membantu Anda mengukur dampak finansial dari proyek.
2. Rencanakan Anggaran Proyek
Buatlah rencana anggaran yang rinci untuk proyek Anda. Identifikasi semua biaya yang terkait dengan proyek, termasuk biaya pengembangan, sumber daya manusia, peralatan, bahan, teknologi, dan biaya operasional. Pastikan untuk memasukkan semua biaya tetap dan variabel yang mungkin timbul selama proyek.
3. Tentukan Sumber Dana
Selanjutnya, tentukan sumber-sumber dana yang akan digunakan untuk proyek Anda. Sumber dana ini bisa berasal dari berbagai tempat, seperti modal internal perusahaan, pinjaman bank, investor, atau sumber pendanaan lainnya. Pastikan Anda memiliki gambaran yang jelas tentang berapa banyak dana yang akan Anda peroleh dari masing-masing sumber.
Investor Arab memberikan bantuan dana Hibah
4. Estimasi Biaya Tak Terduga
Selalu cadangkan sejumlah dana untuk biaya tak terduga. Proyek seringkali melibatkan kejutan atau masalah yang tidak terduga, dan memiliki cadangan finansial akan membantu Anda mengatasi tantangan tersebut tanpa mengganggu jalannya proyek.
5. Hitung Return on Investment (ROI)
Hitung potensi pengembalian investasi (ROI) dari proyek Anda. Ini adalah perkiraan berapa banyak keuntungan yang mungkin Anda peroleh sebagai hasil dari proyek tersebut. Ini akan membantu Anda menilai apakah proyek tersebut layak dilakukan dan berapa banyak modal yang harus Anda alokasikan.
6. Tinjau dan Evaluasi
Langkah terakhir adalah melalui ulang rencana anggaran Anda dan memastikan semuanya sejalan dengan tujuan Anda. Pastikan bahwa Anda memiliki cukup modal untuk memulai dan menyelesaikan proyek dengan sukses.
7. Pantau Pengeluaran dan Progres
Selama proyek berlangsung, penting untuk memantau pengeluaran Anda dan kemajuan proyek. Ini akan membantu Anda mengidentifikasi potensi masalah finansial atau perubahan dalam rencana yang mungkin memerlukan penyesuaian anggaran.
Dalam menghitung kebutuhan modal untuk proyek Anda, komunikasi yang baik antara tim proyek dan tim keuangan sangat penting. Selalu ada potensi risiko dan ketidakpastian dalam proyek, tetapi dengan perencanaan yang teliti dan alokasi dana yang tepat, Anda dapat meningkatkan peluang kesuksesan dan meminimalkan potensi masalah finansial.
A. MODAL TANAH
Lokasi Tanah adalah item terpenting dalam bisnis properti, yaitu pengadaan lahan di areal yang diperuntukan untuk lahan perumahan. Jika lahan harus dibeli dengan uang tunai (Hard Cash), akan menyebabkan habisnya modal dalam waktu cepat sebelum membangun, modal menjadi bengkak, tetapi jika itu salah satu jalan terahir dan tak ada jalan lain maka bisa ditempuh semisal kita tahu harga tanah akan cepat naik dalam waktu dekat. Tapi jika anda berhasil mendapat deal lahan dengan payment yang lunak, maka itu mereduksi secara signifikan besaran modal yang harus anda keluarkan.
Lokasi Tanah adalah item terpenting dalam bisnis properti, yaitu pengadaan lahan di areal yang diperuntukan untuk lahan perumahan. Jika lahan harus dibeli dengan uang tunai (Hard Cash), akan menyebabkan habisnya modal dalam waktu cepat sebelum membangun, modal menjadi bengkak, tetapi jika itu salah satu jalan terahir dan tak ada jalan lain maka bisa ditempuh semisal kita tahu harga tanah akan cepat naik dalam waktu dekat. Tapi jika anda berhasil mendapat deal lahan dengan payment yang lunak, maka itu mereduksi secara signifikan besaran modal yang harus anda keluarkan.
Membeli lahan Tunai Cash (Hard cash) tidak disarankan. Lebih baik anda mengusahakan deal yang lunak, yaitu DP max 15% dan sisanya dilakukan pengakuan hutang dan dibayar bertahap mulai bulan ke 9 dan seterusnya sampai lunas. Yang pasti apapun deal yang anda lakukan terkait lahan, maka kondisi riil itulah yang anda masukkan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
Masukkanlah juga dalam item Perolehan Lahan ini biaya-biaya sebagai berikut ;
A.1. Biaya Notaris;
AJB PPAT atau Pelepasan Hak atau PPJB dilengkapi Kuasa-Kuasa. Mungkin juga ada akta Pengakuan Hutang. Biaya notaris budgetkan saja 0,6% dari nilai transaksi.
A.2. Biaya Sertifikasi;
Jika lahan masih belum bersertifikat, maka anda mesti menganggarkan biaya sertifikasi yang kisaran Rp 12.000 s/d Rp 15.000 per meter persegi lahan. Mungkin juga lahan harus dilakukan penggabungan dari beberapa sertipikat menjadi 1 sertipikat induk, yang biayanya kisaran Rp 5 juta per bidang sertipikat yang digabung. (Misal; 5 sertipikat digabung jadi 1 sertipikat induk, maka biayanya adalah 5x5jt = 25jt).
A.3. Pajak;
Saat transaksi jual beli pasti ada BPHTB (5% x [harga AJB - 60 juta])yang harus dibayar oleh kita selaku pembeli. Bahkan tak jarang penjual terima beres dan kita terpaksa juga menanggung pembayaran PPH Final (5% x harga AJB) yang seharusnya menjadi kewajiban penjual.
A.4. Mediator;
Kita sebagai pembeli terkadang juga mesti menanggung sebagian fee mediator (misal; 0.5% atau 1%). Semua tergantung sikon yang ada saat transaksi.
A.5. Kompensasi;
Mungkin kita mesti membayar kompensasi untuk memakai akses jalan milik warga. Mungkin kita harus merelokasi petani penggarap lahan atau penghuni liar yang berada di lokasi. Jika memang ada kewajiban membayar kompensasi, jelas hal ini wajib dianggarkan.
Note; A.1 s/d A.5 harus disediakan semua budgetnya didalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal. Ditambah semua kewajiban terkait pengadaan tanah yang dibayar sesuai deal yang terjadi.
B. DESAIN DAN PERIJINAN
Semua biaya desain dan perijinan harus dialokasikan 100% dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal.
B.1. Biaya Desain;
Kita mesti menyediakan budget untuk pembuatan gambar desain dan gambar kerja sipil. Untuk desain arsitektur (denah, tampak, potongan) versi CAD, anggarkan saja Rp 50.000/m2 x luas bangunan. Untuk gambar kerja sipil, budgetkan saja Rp 50.000/m2 x luas bangunan, maka anda sudah mendapatkan detail engineering lengkap yang bisa diserahkan ke kontraktor untuk dilaksanakan pekerjaaannya., untuk mendapatkan gambar design lengkap silahkan bisa Chat WA , saya kenakan biaya murah untuk pemula, dengan konsep minimalis.
Untuk kepentingan pembuatan brosur marketing, kita juga mesti menyiapkan peta lokasi + siteplan + denah yang versi warna. Biayanya kisaran Rp 250.000 per gambar. Bagian terpenting untuk versi marketing adalah pembuatan gambar 3D (3 dimensi) yang budgetnya antara Rp 1 s/d 1,5 juta per view, jika 3 view tinggal kalikan saja 3x1,5JT
B.2. Biaya Perijinan
Output terakhir dari proses perijinan adalah PBG (Ijin Mendirikan Bangunan), dan semua tahapan yang harus ditempuh sebelum itu hanyalah prosedur menuju PBG, yaitu setiap daerah ataupun kabupaten memiliki peraturan dan biaya yang berbeda-beda, semisal di Bali ada 8 kabupaten, dan 1 kotamadya yaitu kotamadya enpasar dan setiap Kabupaten benar-benar memiliki nilai besaran yang berbeda.
- Ijin Prinsip/Ijin Lokasi ; budget Rp 3000 s/d 5000 per meter persegi x luas lahan. Jika luasan lahan kecil (dibawah 5000 m2) maka budgetnya jauh lebih besar. Tak ada patokan resmi soal ini karena semuanya 'biaya siluman' dan tergantung anda mengurus ijin di daerah mana.
- UKL/UPL; budgetnya kisaran Rp 20 s/d 30 juta untuk pembuatan dokumen UKL/UPL. Tapi jika lahan anda diatas 5 ha dan mesti membuat AMDAL, biayanya bisa mencapai 75 s/d 100 juta.
- Siteplan; budget pengesahannya kisaran Rp 10 s/d 25 juta jika lahan anda tak lebih dari 3 ha.
- Retribusi Lahan Makam; budgetnya kisaran 2% x NJOP x luas lahan yang akan dikembangkan.
Note; jika anda mau membuat budget perhitungan Biaya Perijinan versi Quick Count, budgetkan saja Rp 10.000/m2 x luas lahan yang dikembangkan, jika luasan besar. Jika luasan hanya kecil (dibawah 5000 m2) cukup dianggarkan 75 juta saja. smisal jika anda berada di daerah Khusus DKI mungkin biayanya mahal sekali.
C. BIAYA DIBAYAR DIMUKA (Overhead Cost)
C.1. Pengadaan Ruang Kantor dan Inventaris Kantor
Kita mesti menyewa ruang kantor selama 1 tahun dan dilengkapi dengan perlengkapan kantor yang memadai, yaitu; meja kursi lemari, komputer printer fax, AC, dll. Budget sewa ruang kantor cukup anggarkan 1 tahun saja, karena sewa tahun ke 2 dst (jika perlu) akan berasal dari perputaran cashflow. Atau kita pindah kantor ke bangunan yang ada di proyek.
C.2. Operasional Kantor
Budgetkan saja berapa estimasi biaya untuk operasional bulanan, yaitu; bayar listrik, bayar air, bayar telepon, bayar internet, belanja stationery, belanja rumah tangga kantor dll. Misalkan estimasinya adalah 7,5 jt/bulan, maka sediakan budget untuk 6 bulan pertama.
C.3. Gaji Karyawan
Buat estimasi membayar semua gaji karyawan (termasuk gaji anda) setiap bulan, dan sediakanlah budget gaji untuk 6 bulan pertama.
C.4. Promosi Pemasaran
Hitung dan anggarkan semua budget pemasaran untuk kebutuhan selama 6 bulan pertama saja. Bahkan untuk biaya yang besar seperti pembuatan billboard dan signboard yang ijinnya 1 tahun, harus anda sediakan budgetnya di awal juga.
D. BIAYA PEMATANGAN LAHAN
(Infrastruktur dan Utilitas)
Tak mungkin konsumen tertarik membeli produk yang anda pasarkan jika tak ada aktivitas fisik di lapangan. Karena itu pastikan kita menyediakkan budget untuk kebutuhan pematangan lahan selama 6 bulan pertama.
D.1. Grading Plan
Jika lahan anda memerlukan cut and fill, sudah pasti pekerjaan ini harus dituntaskan 100% dimuka. Termasuk pembuatan talud atau DPT (dinding penahan tanah) jika ada beda level dengan lahan disebelahnya.
D.2. Utilitas
Jaringan induk listrik dan jaringan induk air wajib disediakan budgetnya. Saya sarankan anda menanam jaringan induk listrik + air di area lahan yang akan anda pasarkan dalam 1 tahun pertama. Lahan sisanya dilanjutkan pengerjaannya di tahun kedua saja. Kalau lahan anda kecil (dibawah 2 ha), tentu saja budget untuk utilitas listrik dan air harus disediakan sekaligus 100% dari total budget.
D.3. Infrastruktur Lainnya
Pekerjaan jalan, saluran, gerbang, taman, pagar keliling, fasos/fasum dll harus dikerjakan dan tuntas bersamaan dengan selesainya proyek. Akan tetapi dalam hal menetapkan Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal cukup disediakan budget yang diperlukan dalam 6 bulan pertama saja. Jika proyeknya berdurasi 12 bulan, maka budget 6 bulan setara 50% biaya pematangan lahan keseluruhan. Tapi jika durasi proyek anda misalnya 4 tahun, maka budget 6 bulan infra hanya setara 12,5% saja dari biaya pematangan lahan keseluruhan.
E. BIAYA BANGUNAN
Berapa budget biaya bangunan yang harus anda sediakan dalam Rekapitulasi Menghitung Kebutuhan Modal? Harus setara dengan target penjualan selama 1 bulan. Misalnya anda dalam 1 bulan mentargetkan penjualan 5 unit. Dan breakdownnya adalah T-45 = 10 unit ditambah T-60 = 6 unit. Maka anda harus menyediakan budget biaya bangunan untuk membangun 16 unit bangunam tersebut.
F. LAIN - LAIN
Yang dimaksud lain-lain adalah biaya pendukung yang wajib tersedia diluar item A s/d E diatas, yaitu;
F.1. Biaya Split Sertipikat
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti dipecahkan sertipikatnya terlebih dahulu. Biaya split untuk RSH kisaran 1jt/bidang. Tapi kalau bukan rumah murah, bervariasi antara 2,5 s/d 4jt per bidangnya.
F.2. Biaya Sambung Listrik dan Air
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 2 bulan pertama mesti disediakan budgetnya untuk sambung listrik dan sambung air. Kenapa bukan seperti sertipikat yang harus disediakan budget 6 bulan langsung? Karena mengurus sambung listrik dan air hanya memakan waktu 2-3 minggu saja. Jadi biaya sambung listrik air selanjutnya bisa berharap dari perputaran cashflow yang ada.
F.3. Biaya Ijin Mendirikan Bangunan atau PBG (persetujuan Bangunan Gedung)
Semua bidang kavling yang direncanakan terjual dalam 6 bulan pertama mesti diurus dulu IMB nya. Mengingat urusan PBG termasuk sulit karena berhadapan dengan birokrasi Pemda datu Dinas Perijinan Kota yg sangat ribet dan benar-benar memakan waktu, maka kita sekali urus mesti banyak sekalian. Besarnya retribusi PBG masing-masing daerah berbeda. Kalau mau estimasi, masukkan saja budget Rp 55.000/m2 x luas bangunan untuk bangunan Binis (komesil semisal Ruko, Villa atau bangunan bernilai bisnis lainnya, dan Rp 30.000/m2 x luas bangunan x jumlah unit yang diurus. Selain biaya resmi mesti disediakan juga biaya taktis kisaran 25% dari total retribusi resmi.
Akumulasi penjumlahan dari semua budget di item A s/d F diatas adalah KEBUTUHAN MODAL minimal yang harus anda siapkan untuk memulai proyek anda. Saya memakai rasio konservatif karena menyediakan nyawa selama 6 bulan dalam pelaksanaan proyek dijamin aman.
Bagaimana dengan nyawa di bulan ke 7 dan seterusnya? Itu adalah seni mengelola cashflow, dimana proyek anda akan bertahan hidup dari perputaran uang yang masuk. Genjot uang masuk, saring uang keluar.
Kunci utamanya adalah kemampuan proyek anda dalam memasarkan produknya. Semakin banyak penjualan, maka piutang yang dicatat juga menggelembung dan itu adalah potensi penerimaan. Usahakan anda menjual produk perumahan ke konsumen jangan dengan skim bayar uang muka yang panjang, akan tetapi cukup maksimal 4 - 5 bulan saja. Supaya di bulan ke 6 sudah bisa direalisasi akad kredit dan terjadi pencairan dalam jumlah yang signifikan ke saldo kasbank kita.
Beberapa jurus yang bisa anda lakukan untuk membantu menyehatkan cashflow dalam 6 bulan pertama adalah ;
Menjual produk dengan harga buntung, dan dalam jangka waktu yang disepakati kita berikan jaminan dibeli kembali dengan return menarik. Misal; menjual T-36/80 dengan harga 280 juta, dan dalam waktu 12 bulan kita menjamin siap membeli kembali dengan harga (+ 30%) menjadi 364 juta. Ini sasarannya adalah investor pemburu return tinggi.
Jika anda ketemu dengan end user (bukan investor), maka jurusnya adalah memberi diskon tinggi tetapi penyerahan bangunan sengaja dibikin lama. Delay (menunda) penyerahan dimaksudkan untuk memakai uang yang masuk guna membangun unit-unit lainnya yang dibeli dengan skim KPR. Misal; harga asli 364 juta, dipotong diskon 30% menjadi 280 juta, dan dijanjikan penyerahan di bulan ke 15. Artinya duit masuk bisa diputar-putar dulu selama 10 bulan. Lumayan buat membantu cashflow.
Jurus menjual produk dengan harga buntung kepada investor dan jurus memberi diskon besar tetapi menunda penyerahan jangan dilakukan terhadap rumah stok yang dibangun, tetapi harus memilih kavling lain yang masih kosong. Khusus rumah stok yang dibangun dialokasikan kepada pembeli sistem KPR yang nanti dikejar realisasi akad kreditnya.
Jurus mengamankan cashflow sekaligus menekan kebutuhan modal bisa anda lakukan juga dengan memanfaatkan kontraktor. Berharap dapat kontraktor full financiring yang 100% membiayai proyek anda serasa mimpi bagi anda yang belum punya reputasi dan track record sekelas Ciputra. Tapi kalau sekedar cari kontraktor 'semi turnkey' yang kerja 100% dan hanya dibayar 80% (sisa 20% ditunda sampai akad kredit) itu masih realistis. Lumayan kan bisa menunda 20% biaya bangunan?
Kalau lahan sudah anda miliki 100% atau dimiliki bersyarat *) karena ada pengakuan hutang, anda punya instrumen kredit konstruksi yang sangat membantu kesehatan cashflow anda, karena setidaknya biaya bangunan ada yang mengcover yaitu dari kredit perbankan.
KPR Indent juga merupakan kartu truf yang mampu memperpanjang nyawa cashflow anda. Dengan kondisi bangunan sedang dibangun (in progres) tetapi akad kredit bisa dilakukan dan terjadi pencairan secara parsial, tentu saja fasilitas KPR indent ini mampu mereduksi kebutuhan modal anda, setidaknya meringankan beban cashflow proyek.
Nah, sobat properti sudah membaca sharing dari saya perihal MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL proyek anda. Semoga mampu memberi sedikit pencerahan. Tak setiap kasus bisa pakai pendekatan menghitung kebutuhan modal seperti diatas. Karena proyek properti memiliki banyak varian yang complicated. Yang saya bagikan diatas hanyalah kondisi konservatif saja.
Jika Pengusaha Muda butuh nyawa 8 atau 10 bulan supaya proyeknya bisa hidup. Ada juga praktisi dengan kemampuan maksimal yang diberi nyawa 3-4 bulan mampu survive. Karena bisnis properti memerlukan seni mengelola cashflow tingkat tinggi dan terkadang ketemu kondisi eksternal yang tak mampu dilawan dan membuat semua rencana buyar berantakan.
Bagaimana dengan nyawa di bulan ke 7 dan seterusnya? Itu adalah seni mengelola cashflow, dimana proyek anda akan bertahan hidup dari perputaran uang yang masuk. Genjot uang masuk, saring uang keluar.
Kunci utamanya adalah kemampuan proyek anda dalam memasarkan produknya. Semakin banyak penjualan, maka piutang yang dicatat juga menggelembung dan itu adalah potensi penerimaan. Usahakan anda menjual produk perumahan ke konsumen jangan dengan skim bayar uang muka yang panjang, akan tetapi cukup maksimal 4 - 5 bulan saja. Supaya di bulan ke 6 sudah bisa direalisasi akad kredit dan terjadi pencairan dalam jumlah yang signifikan ke saldo kasbank kita.
Beberapa jurus yang bisa anda lakukan untuk membantu menyehatkan cashflow dalam 6 bulan pertama adalah ;
Menjual produk dengan harga buntung, dan dalam jangka waktu yang disepakati kita berikan jaminan dibeli kembali dengan return menarik. Misal; menjual T-36/80 dengan harga 280 juta, dan dalam waktu 12 bulan kita menjamin siap membeli kembali dengan harga (+ 30%) menjadi 364 juta. Ini sasarannya adalah investor pemburu return tinggi.
Jika anda ketemu dengan end user (bukan investor), maka jurusnya adalah memberi diskon tinggi tetapi penyerahan bangunan sengaja dibikin lama. Delay (menunda) penyerahan dimaksudkan untuk memakai uang yang masuk guna membangun unit-unit lainnya yang dibeli dengan skim KPR. Misal; harga asli 364 juta, dipotong diskon 30% menjadi 280 juta, dan dijanjikan penyerahan di bulan ke 15. Artinya duit masuk bisa diputar-putar dulu selama 10 bulan. Lumayan buat membantu cashflow.
Jurus menjual produk dengan harga buntung kepada investor dan jurus memberi diskon besar tetapi menunda penyerahan jangan dilakukan terhadap rumah stok yang dibangun, tetapi harus memilih kavling lain yang masih kosong. Khusus rumah stok yang dibangun dialokasikan kepada pembeli sistem KPR yang nanti dikejar realisasi akad kreditnya.
Jurus mengamankan cashflow sekaligus menekan kebutuhan modal bisa anda lakukan juga dengan memanfaatkan kontraktor. Berharap dapat kontraktor full financiring yang 100% membiayai proyek anda serasa mimpi bagi anda yang belum punya reputasi dan track record sekelas Ciputra. Tapi kalau sekedar cari kontraktor 'semi turnkey' yang kerja 100% dan hanya dibayar 80% (sisa 20% ditunda sampai akad kredit) itu masih realistis. Lumayan kan bisa menunda 20% biaya bangunan?
Kalau lahan sudah anda miliki 100% atau dimiliki bersyarat *) karena ada pengakuan hutang, anda punya instrumen kredit konstruksi yang sangat membantu kesehatan cashflow anda, karena setidaknya biaya bangunan ada yang mengcover yaitu dari kredit perbankan.
KPR Indent juga merupakan kartu truf yang mampu memperpanjang nyawa cashflow anda. Dengan kondisi bangunan sedang dibangun (in progres) tetapi akad kredit bisa dilakukan dan terjadi pencairan secara parsial, tentu saja fasilitas KPR indent ini mampu mereduksi kebutuhan modal anda, setidaknya meringankan beban cashflow proyek.
Nah, sobat properti sudah membaca sharing dari saya perihal MENGHITUNG KEBUTUHAN MODAL proyek anda. Semoga mampu memberi sedikit pencerahan. Tak setiap kasus bisa pakai pendekatan menghitung kebutuhan modal seperti diatas. Karena proyek properti memiliki banyak varian yang complicated. Yang saya bagikan diatas hanyalah kondisi konservatif saja.
Jika Pengusaha Muda butuh nyawa 8 atau 10 bulan supaya proyeknya bisa hidup. Ada juga praktisi dengan kemampuan maksimal yang diberi nyawa 3-4 bulan mampu survive. Karena bisnis properti memerlukan seni mengelola cashflow tingkat tinggi dan terkadang ketemu kondisi eksternal yang tak mampu dilawan dan membuat semua rencana buyar berantakan.
