Mitra Pemilik Tanah (MPT): Kolaborasi Membangun Kesuksesan dalam Bidang Properti
Dalam industri properti, kolaborasi adalah kunci untuk mencapai keberhasilan yang berkelanjutan. Salah satu bentuk kolaborasi yang semakin populer adalah kemitraan antara pemilik tanah dan Mitra Pemilik Tanah (MPT). Artikel ini akan membahas konsep Mitra Pemilik Tanah dan bagaimana kerjasama ini dapat saling menguntungkan bagi kedua belah pihak.
Apa itu Mitra Pemilik Tanah (MPT)?
Mitra Pemilik Tanah (MPT) adalah individu atau perusahaan yang memiliki keahlian, sumber daya, atau pengalaman dalam industri properti yang bersedia untuk bekerja sama dengan pemilik tanah dalam mengembangkan lahan atau properti yang dimiliki pemilik tanah tersebut. Kerjasama MPT sering kali melibatkan pembiayaan, pengembangan, dan pemasaran properti.
Kerjasama ini dapat bervariasi dalam bentuk dan skala, mulai dari proyek perumahan besar hingga pengembangan komersial yang lebih kecil. Tujuan utama dari kemitraan ini adalah menciptakan win-win situation, di mana kedua belah pihak mendapatkan manfaat dari kerjasama tersebut.
Manfaat Kerjasama MPT bagi Pemilik Tanah:
Pengembangan Lahan Tidak Terpakai: Pemilik tanah yang memiliki lahan kosong atau belum terpakai dapat memanfaatkan kerjasama MPT untuk mengembangkan properti mereka tanpa harus mengeluarkan dana besar sendiri.
Akses ke Sumber Daya Profesional: MPT sering kali membawa pengetahuan dan keterampilan dalam perencanaan, desain, dan pengembangan properti, yang dapat membantu pemilik tanah mengoptimalkan potensi lahan mereka.
Diversifikasi Portofolio Properti:
Dengan bermitra dengan MPT, pemilik tanah dapat memperluas portofolio properti mereka tanpa harus menanggung semua risiko dan biaya sendiri.
Peningkatan Nilai Properti:
Pengembangan properti yang baik dapat meningkatkan nilai properti, yang pada gilirannya meningkatkan kekayaan pemilik tanah.
Manfaat Kerjasama MPT bagi Mitra Pemilik Tanah:
Akses ke Aset Tanah: MPT dapat mengakses lahan atau properti yang mungkin sulit atau mahal untuk dibeli sendiri.
Kemitraan Keuangan:
Pemilik tanah sering kali menyediakan modal tanah, sementara MPT membantu dengan pembiayaan untuk pengembangan properti. Ini mengurangi beban keuangan MPT.
Kemitraan Bisnis:
MPT dapat memanfaatkan hubungan dengan pemilik tanah untuk mengidentifikasi peluang bisnis lainnya di masa depan, memperluas jaringan mereka dalam industri properti.
Pengalaman dan Keahlian:
MPT dapat memanfaatkan pengalaman dan keahlian pemilik tanah dalam hal regulasi dan lingkungan setempat, yang penting dalam pengembangan properti yang sukses.
Kunci Kesuksesan dalam Kerjasama MPT:
Kesepahaman yang Jelas: Menyusun perjanjian yang rinci dan transparan mengenai hak, tanggung jawab, dan pembagian keuntungan.
Rencana Pengembangan yang Matang: Merencanakan dengan baik adalah kunci dalam mencapai kesuksesan. Ini mencakup perencanaan tata ruang, desain, dan strategi pemasaran.
Keterlibatan Aktif:
Keterlibatan aktif dan komunikasi yang baik antara pemilik tanah dan MPT sangat penting selama seluruh proses pengembangan.
Kepatuhan Regulasi:
Pastikan bahwa semua aspek proyek berada dalam batas hukum dan peraturan yang berlaku.
Dengan kemitraan yang kuat dan kerjasama yang baik antara pemilik tanah dan Mitra Pemilik Tanah (MPT), potensi untuk mencapai kesuksesan dalam industri properti menjadi lebih besar. Ini adalah bentuk kolaborasi yang membantu memanfaatkan potensi properti dan meraih keuntungan yang saling menguntungkan bagi kedua belah pihak, sambil membantu mengembangkan industri properti yang lebih dinamis dan berkelanjutan.
Apa itu MPT ? MPT adalah sama dengan : Mitra Pemilik Tanah, untuk mau membalik nama asetnya ke kita adalah hal yang
sangat sulit jika itu memakai pendekatan seakan-akan sebagai kepentingan kita.
Tapi jika anda tahu bagaimana caranya membalikkan keadaan tersebut seakan-akan
adalah menjadi kepentingan mereka, niscaya anda bisa melakukannya lebih mudah.
Langkah-langkah yang biasa saya
lakukan adalah sebagai berikut;
1. Berikan pemahaman kepada MPT
bahwa berbisnis developer dengan memakai badan usaha (Perseroan Terbatas atau CV) akan
memiliki benefit yaitu lebih mudah didalam perijinan seperti ijin prinsip, (site plan, IMB) dan juga
lancar dalam proses splitsing (pemecahan sertipikat).
2. Berikan pemahaman kepada MPT
bahwa berbisnis developer dengan memakai badan usaha (Perseroan Terbatas atau CV) akan
memiliki benefit yaitu secara perpajakan akan diselesaikan dan
dipertanggung-jawabkan di ranah PT atau CV, dan tidak menyeret-nyeret MPT secara
personal.
3. Berikan pemahaman kepada MPT
bahwa berbisnis developer dengan memakai badan usaha (Perseroan Terbatas atau CV) akan
memiliki benefit bahwa kita sudah membangun reputasi dan track record di mata
perbankan, yang memudahkan kita jika mengembangkan proyek-proyek selanjutnya.
4. Jika lahan yang anda
kembangkan diatas luasan 1 ha (di daerah tertentu terkadang diatas luasan 2
ha), maka lebih mudah bagi anda meyakinkan MPT karena anda bisa mengatakan
bahwa urusan ijin WAJIB diajukan atas nama PT atau CV, tak bisa perorangan. Bahkan
lahan yang semula SHM wajib diturunkan hak menjadi SHGB.
5. Sampaikan kepada MPT bahwa
pada prinsipnya silahkan MPT mendirikan PT, kemudian membalik nama aset lahan
keatas nama PT, baru kemudian PT yang didirikan oleh MPT berhadapan dengan kita
dengan status 'kerjasama' atau 'jual beli bertahap'.
6. Pada saat menyampaikan poin ke
5 diatas, jangan lupa membuat perincian potensi pengeluaran biaya-biaya yang
harus ditanggung oleh MPT, misal;
- Pendirian PT dan dokumen
pendukung lengkap, biaya Rp 10 sd 70 juta.
- PPH Final 5% x NJOP x luas
lahan dengan memposisikan MPT sebagai Penjual.
- BPHTB 5% x [ (NJOP x luas lahan)
- 60 juta ], dengan memposisikan PT yang didirikan MPT sebagai Pembeli.
- Biaya AJB PPAT dan balik nama
sertipikat sebesar 1% x NJOP x luas lahan.
Jumlahkan total keempat item
tersebut, dan katakan kepada MPT bahwa semua biaya tersebut harus keluar seketika
dan menjadi beban mereka.
Percaya deh kepada saya, MPT akan
terbelalak matanya melihat jumlah biaya yang harus dia tanggung, dan
ujung-ujungnya dia akan menghindari kewajiban tersebut dan mencoba mengalihkan
beban kepada anda.
Sampai di titik ini, celah buat
anda sudah terbuka, dan penggiringan ke skenario supaya aset lahan milik MPT
dibalik nama ke PT dimana anda berada didalamnya sudah bisa dimulai. Begini
tahapan langkah-langkahnya;
1. Tetapkan komposisi kepemilikan
saham. Jika anda sudah belajar di workshopnya Jin Properti, maka anda pasti
tahu share yang menjadi bagian MPT adalah kisaran 30 s/d 35% saja. (Asumsi di
artikel ini ditetapkan 35%). Maka sisanya 65% menjadi bagian (hak) dari MPM
(mitra pemilik modal) dan MPK (mitra pemilik keahlian).
2. Pada saat anda membagi
komposisi dengan MPT, posisikan seolah anda adalah MPM sekaligus MPK. Soal
kenyataannya nanti anda menggandeng MPM (mitra pemilik modal) itu adalah urusan
lain. Jadi MPT mendapat share 35% dan kita (anda) mendapat 65%. Komposisi
65:35.
3. Berikan kesempatan kepada MPT
untuk mendudukkan personil di kepengurusan PT, yaitu dengan perincian sbb;
Kom - Ut : wakil MPT
Kom 1 : wakil MPM
Kom 2 : wakil MPK
Dir - Ut : wakil MPM
Dir 1 : wakil MPT
Dir 2 : wakil MPK
4. Berikan penjelasan kepada MPT
bahwa dengan mendudukkan pengurus di komisaris dan direksi, maka kontrol dia
terhadap perusahaan dalam memperlakukan aset lahan miliknya yang sudah dibalik
nama ke PT sangat terkontrol.
5. Aset lahan milik MPT kemudian
dilepaskan haknya atau dijual kepada PT, dengan hanya membayar DP (usahakan
hanya max 15% dari harga lahan), sementara sisanya 85% dilakukan pengakuan
hutang dari PT kepada MPT.
6. Pengakuan Hutang tak boleh
dilakukan dengan mengkaitkan timbulnya hutang dengan kekurangan pembayaran atas
pembelian tanah. Tak boleh ada benang merah antara hutang dengan tanah. Jadi
sebutkan saja hutang piutang timbul atas pinjaman MPT kepada PT untuk keperluan
operasional proyek atau untuk modal kerja proyek. Penting: Lakukan AJB PPAT
(atau Pelepasan Hak) dan Pengakuan Hutang di notaris yang BERBEDA.
7. Biaya pembuatan PT, PPH Final,
BPHTB, dan bea AJB PPAT dan balik nama, tentu saja menjadi beban PT.
8. Pembayaran hutang tanah kepada
MPT dilakukan dengan cara mengkaitkan dengan laju penjualan atas proyek yang
sedang kita pasarkan dan kembangkan. Pembayaran dilakukan berdasarkan AJB PPAT
yang direalisasi, dan tentunya dalam ranah lahan netto (efektif).
Contoh;
Harga (brutto) = Rp 120.000/m2
Efektivitas = 60%
Harga (netto) = 120.000 / 60%
= Rp 200.000/m2
9. Dengan pemahaman kita bahwa
MPT sangat concern (peduli) kepada aset lahan miliknya yang sudah diatas
namakan ke PT, maka akan sampaikan bahwa nantinya akan dilakukan RUPS dengan
legal output berupa penetapan hal khusus didalam penanda-tanganan AJB PPAT,
yang hanya bisa dilakukan dengan kombinasi ;
Dir-Ut + Dir 1 atau Dir 1 + Dir 2
MPM + MPT atau MPT + MPK
Dengan penetapan kombinasi ini,
dijamin lahan akan aman dan takkan pernah ada lahan yang dilepaskan haknya
kepada konsumen tanpa tanda tangan MPT.
Nah, jurus-jurus sakti Perguruan
Kungfu Properti sudah dibeberkan dengan detail dan runtut. Tinggal anda pahami
(jangan dihafalkan ya, tapi dipahami), dicerna dengan logika dan jadikan
sebagai salah satu senjata anda saat melakukan negoisasi lahan.
Semoga sukses !!
